Исполнение строительного контракта по 44-ФЗ: приёмка в ЕИС, гарантия, изменение условий

График и ход работ

Контракт на строительство или ремонт почти всегда содержит график выполнения работ по этапам с датами и суммами. Этот график служит ориентиром для заказчика и поводом для штрафов. Опоздание по этапу — просрочка, за которую начисляют пени по формуле из закона, а в контракте закреплены штрафы за иные нарушения. Размер зависит от условий контракта и постановления Правительства о правилах определения штрафов.

Если заказчик не передал объект, не согласовал изменение проекта или не предоставил исходные данные, фиксируйте это письменно: письмом в адрес заказчика, записью в журнале работ, протоколом совещания. Такие документы защищают вас при спорах и потом, при угрозе одностороннего отказа, о которой говорит статья про реестр недобросовестных поставщиков.

Исполнительная документация и скрытые работы

Заказчик принимает работы по документам. Минимальный набор для ремонта и строительства состоит из общего журнала работ, актов освидетельствования скрытых работ, исполнительных схем, сертификатов и паспортов на материалы, актов испытаний, если они предусмотрены. Для оплаты по этапам добавляют акты по формам КС-2 и КС-3: к электронному документу о приёмке в ЕИС можно приложить документы, которые считаются его неотъемлемой частью, а при расхождении приоритет имеет информация самого документа (п. 2 ч. 13 ст. 94).

Скрытыми называют работы, которые закрываются следующими: основание под стяжку, пароизоляция под утеплителем, арматура до бетонирования. Освидетельствовать их нужно до закрытия, с участием представителя заказчика или строительного контроля. Если вы закрыли слой без акта, заказчик вправе потребовать вскрытия. Расходы на вскрытие и восстановление лягут на вас.

Электронная приёмка в ЕИС

С 2022 года результаты исполнения контракта, заключённого по итогам электронной процедуры, оформляют электронным документом о приёмке в ЕИС. Подрядчик формирует и подписывает документ УКЭП, заказчик проводит приёмку, при необходимости назначает экспертизу и подписывает документ. Только после этого появляется основание для оплаты. Заказчик должен подписать документ или направить мотивированный отказ в срок, установленный контрактом, но не позднее 20 рабочих дней со дня поступления документа (ч. 13 ст. 94). Датой приёмки считается дата размещения в ЕИС документа, подписанного заказчиком. Оплата идёт не позднее 7 рабочих дней с подписания, а при казначейском сопровождении расчётов не позднее 10 (ч. 13.1 ст. 34).

Срок оплаты подробно разобран в статье про срок оплаты по 44-ФЗ. Если контракт идёт с казначейским сопровождением, оплата проходит через отдельный счёт и подтверждающие документы, подробнее в статье про казначейское сопровождение.

Мотивированный отказ: что делать

Если заказчик не принимает работы, он должен направить мотивированный отказ, то есть письменно перечислить нарушения со ссылкой на условия контракта, проект или нормы. Простого «не принято» недостаточно. Вам остаётся три пути.

1. Устранить недостатки и подписать новый документ о приёмке. Это самый быстрый вариант, если замечания обоснованы.
2. Не согласиться и ответить письмом с доказательствами: актами скрытых работ, результатами испытаний, журналом, фотографиями.
3. Предложить независимую экспертизу, если спор технический. Расходы на экспертизу распределяются по условиям контракта и по результату.

Не оставляйте отказ без ответа: срок молчания идёт против вас. Просрочка по исправлению недостатков тоже считается нарушением и накапливает основания для пеней и, в худшем случае, для одностороннего отказа заказчика от контракта.

Гарантийный срок и гарантийное обеспечение

Строительный контракт обычно предусматривает гарантийный срок на результат работ и материалы. В этот период подрядчик обязан за свой счёт устранять дефекты. Если заказчик установил требования к гарантии качества, он вправе потребовать обеспечение гарантийных обязательств, и оно не может превышать 10 % НМЦК (ч. 2.2 ст. 96). Оно оформляется независимой гарантией или деньгами на счёте заказчика и действует весь гарантийный период.

Следите за расчётом: гарантия закрывает обязательство по качеству, но стоит денег. Если гарантийный срок пять лет, комиссия за банковскую гарантию на полный период вырастет, и это нужно учесть в цене ещё на торгах.

Как подготовиться к приёмке заранее

• За неделю до сдачи соберите папку: журнал работ, акты скрытых работ, исполнительные схемы, паспорта и сертификаты на каждый материал.
• Сверьте фактические объёмы с ведомостью контракта. Если реально выполнено меньше или больше, согласуйте это до подачи документа о приёмке.
• Пригласите представителя заказчика на предварительный осмотр и зафиксируйте замечания в протоколе, пока бригада ещё на объекте.
• Проверьте срок действия подписи и права сотрудника, который подписывает документ о приёмке в ЕИС.
• Подавайте документ без задержки: срок оплаты считается от его подписания заказчиком, и каждый день промедления сдвигает деньги.

Когда можно изменить контракт

Заказчик и подрядчик вправе изменить условия контракта только в случаях, указанных в статье 95 закона 44-ФЗ. Самые частые из них: снижение цены без изменения объёма и качества (п. 1.1 ч. 1), изменение объёма и видов работ в строительном контракте с изменением цены не более чем на 10 % (п. 1.3 ч. 1, в редакции с 1 января 2026 года), перенос срока отдельного этапа в рамках общего срока (п. 12 ч. 1), работы с улучшенными характеристиками по согласованию сторон (ч. 7). Соглашение об изменении контракта, заключённого по итогам электронной процедуры, подписывают в ЕИС (ч. 1.7).

Для строительных контрактов Правительство время от времени вводит дополнительные правила пересмотра цены в связи с ростом цен. Они меняются, поэтому перед подписанием дополнительного соглашения проверьте действующие акты и согласуйте шаги с юристом. Без допсоглашения любые изменения в работах недействительны, и оплатить их заказчик не обязан.

Пример: контракт на ремонт кровли школы, 3,1 млн ₽

Контракт заключён на 3 100 000 ₽, срок 60 дней, оплата одним этапом после приёмки. На сорок пятый день вы закрыли пароизоляцию стяжкой без акта скрытых работ. Заказчик при приёмке требует вскрыть 40 м² стяжки для проверки. Вскрытие, повторная укладка и простой бригады обошлись условно в 38 000 ₽, срок сдвинулся на пять дней. Пени за просрочку начисляются за каждый день, а мотивированный отказ откладывает оплату.

Тот же объект, но с актом скрытых работ на пароизоляцию, подписанным представителем заказчика, закрывается без вскрытия. Разница в 38 000 ₽ и пяти днях срока объясняется одним листом бумаги. Цифры условные и показывают масштаб потерь.