Капремонт многоквартирных домов по ПП № 615: как подрядчику попасть на торги

Как устроена система капремонта МКД

Собственники квартир платят ежемесячный взнос на капитальный ремонт. Деньги копятся на счёте регионального оператора или на специальном счёте дома. В первом случае оператор сам заказывает работы и выбирает подрядчика, и вот эти закупки подчиняются Постановлению № 615. Во втором случае заказчиком выступает товарищество собственников или управляющая компания, и тогда действуют иные правила, которые чаще коммерческие.

Виды работ определены ст. 166 Жилищного кодекса: ремонт крыши, фасада, подвала, внутридомовых инженерных систем, лифтов, фундамента, а также разработка проектной документации и строительный контроль. Каждый регион утверждает собственную краткосрочную программу, в которой указан адрес дома, виды работ и год, и именно по ней оператор формирует лоты.

Предварительный отбор: что это

Предварительный отбор — процедура, в которой оператор проверяет подрядчика заранее, до подачи заявки на конкретный дом. Организация подаёт заявку через электронную площадку, комиссия органа по ведению реестра (исполнительного органа субъекта РФ; региональный оператор отбор не проводит) проверяет её по требованиям Положения и, если всё в порядке, включает организацию в реестр квалифицированных подрядных организаций. Результаты отбора действуют три года с даты внесения записи (п. 20 Положения), и всё это время организация участвует в аукционах без повторной проверки полного пакета.

Такой порядок экономит время: к дню аукциона все допуски уже подтверждены, а заявка на торги по сути сводится к предложению цены. Но и порог высок. Если вы не прошли отбор, на лот подать заявку не получится, а новая процедура откроется по графику региона. Извещение о ней публикуют не менее чем за 20 календарных дней до окончания приёма заявок (п. 19 Положения).

Предварительный отбор проводят в каждом субъекте РФ отдельно. Извещения размещают на официальном сайте ЕИС и на сайте оператора электронной площадки (п. 19 Положения), а даты отбора и орган, который ведёт реестр, различаются по регионам. Для Бурятии, Иркутской области и Забайкальского края их стоит уточнить на сайте регионального органа и оператора капремонта: в этой статье мы региональные даты не приводим.

Какие требования предъявляют к подрядчику

Требования разделены на общие и специальные. Общие близки к 44-ФЗ: отсутствие ликвидации, банкротства, приостановления деятельности, налоговой задолженности, сведений в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных подрядных организаций. Специальные зависят от предмета отбора. Закрытый перечень приведён в п. 23 Положения, и орган по ведению реестра не вправе требовать больше (п. 24).

• Членство в СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта (для проектирования в области архитектурно-строительного проектирования). Лимит 10 млн ₽ из ч. 2.1 ст. 52 Градостроительного кодекса здесь использовать не стоит: региональный оператор в ней не назван, см. СРО для госзакупок.
• Опыт: не менее чем по трём исполненным договорам аналогичных работ за три года до окончания приёма заявок. Минимальную суммарную стоимость этих работ задаёт документация отбора, и она не больше 10 % предельного размера обязательств по уровню ответственности СРО.
• Квалифицированный персонал: работники в штате, отвечающие квалификационным требованиям ч. 6 ст. 55.5 Градостроительного кодекса, в количестве, которое задано документацией, но не меньше установленного этой статьёй минимума. Для лифтов нужен ещё работник по монтажу и пусконаладке лифтов.
• Деловая репутация: за три года нет договора на аналогичные работы, расторгнутого по решению суда или по требованию стороны из-за нарушений подрядчика (п. 23 «е»), и нет сведений в реестрах недобросовестных поставщиков и подрядных организаций.

Конкретные суммы опыта и число работников определяются документацией отбора вашего региона в рамках этих пределов. Прежде чем собирать пакет, сверьтесь с документацией и с действующей редакцией Положения.

Электронный аукцион оператора

После включения в реестр вы получаете право участвовать в электронных аукционах оператора. Заявки подаются на электронной площадке, победителем становится участник с минимальной ценой. Правила аукциона содержатся в Положении, и отличия от 44-ФЗ заметны. Обеспечение заявки составляет от 0,5 до 5 % НМЦ (1 % при НМЦ до 3 млн ₽), обеспечение исполнения не больше 30 % (п. 129). Антидемпинговая мера включается при снижении на 20 % и больше, а не на 25 %: обеспечение исполнения тогда вдвое больше указанного в документации, а участник представляет обоснование цены (п. 90 и 91). Заявки рассматривают не дольше 10 рабочих дней (п. 156).

Насколько жёстко идёт борьба за лот, видно по истории торгов оператора: протоколы публикуются, и по ним можно оценить число заявок и глубину снижения цены в вашем районе. Подробности процедуры аукциона: электронный аукцион для подрядчика.

Условия договора: на что смотреть

• Гарантийный срок. Региональный оператор отвечает перед собственниками за качество не менее пяти лет с даты подписания акта приёмки и обязан включить в договор с подрядчиком гарантийный срок не менее пяти лет (ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Этот срок нужно закладывать в цену.
• Этапность и оплата: платежи привязаны к актам по этапам, а форму, срок и порядок оплаты называет документация аукциона.
• Аванс: если в договоре предусмотрено казначейское сопровождение аванса, он может составлять до 80 % стоимости вида работ на закупку материалов и не более 50 % в иных целях (п. 78(2) Положения).
• Приёмка: порядок приёмки на качество и объём закреплён в договоре (п. 233 Положения), и на практике в ней участвуют представители оператора и собственников дома. Замечаний от жильцов бывает больше, чем при сдаче объекта муниципальному заказчику.
• Ответственность: при одностороннем расторжении по вине подрядчика договор предусматривает штраф 10 % стоимости договора (п. 228), а пени за просрочку начисляют по условиям договора (п. 232).

Как подготовиться и не потерять время

1. Найдите на сайте регионального оператора действующее положение о предварительном отборе и график его проведения.
2. Соберите пакет: выписка из ЕГРЮЛ, сведения о СРО, договоры и акты по опыту, штатное расписание и документы персонала, перечень техники.
3. Оформите электронную подпись и аккредитацию на площадке, которую использует оператор.
4. Подайте заявку и дождитесь решения. При отказе запросите причину и подайте повторно после устранения недостатков.
5. Подпишитесь на извещения оператора и следите за краткосрочным планом ремонта вашего района.

Общая картина закупок на строительство описана в материале где искать тендеры на строительство и ремонт, а сравнение с другими режимами в статье 44-ФЗ, 223-ФЗ, 615-ПП: разница.